Suomen Kulttuurirahastossa salkunhoitajana työskentelevä Jussi Kulhua selvitti kiinteistötalouden diplomityössään, millainen rooli kiinteistösijoituksilla on suomalaisten säätiöiden ja apurahoja jakavien rahastojen sijoitussalkuissa ja miten nämä sijoitukset on toteutettu. 

Tutkimus toteutettiin kyselytutkimuksena Säätiöt ja rahastot ry:n jäsenille. 

Miksi kiinnostuit juuri tästä aiheesta?

– Suomalaiset säätiöt ja apurahoja jakavat rahastot ovat moninainen ja mielenkiintoinen sijoittajaryhmä. Niiden varainhoidon tarkoitus on tukea ja rahoittaa säätiön toimintaa kuten apurahojen maksamista. Säätiöiden toiminta-aika on käytännössä ikuinen, ja varojen jaossaan ne toimivat hieman samaan tapaan kuin eläkeyhtiöt. Säätiöiden varainhoitoa ei kuitenkaan ole rajoitettu lainsäädännöllä yhtä voimakkaasti, Jussi Kulhua kertoo. 

Aiempi suomalaisten säätiöiden ja rahastojen sijoitustoimintaa koskeva tutkimus on pääosin keskittynyt osakesijoituksiin. Kiinteistösijoitukset ovat merkittävä vaihtoehtoisten sijoitusten omaisuusluokka, jonka merkitys sijoittajille on korostunut nykyisessä alhaisten korkotuottojen ja korkeiden osakemarkkinoiden arvostusten ympäristössä. Ne ovat myös tehokkaita sijoitussalkun hajauttajia. 

– Tutkimusten mukaan institutionaaliset sijoittajat kuitenkin allokoivat kiinteistösijoituksiin suhteessa vähemmän varallisuudestaan kuin eri teorioiden mukaan olisi optimaalista. Syyksi erolle nähdään kiinteistösijoittamisen kitkatekijät. Mallinnukset ottavat huonosti huomioon kiinteistöjen aiheuttamat kulut, niiden vaatiman hallinnoinnin ja kaupankäyntiin liittyvät kitkatekijät: kertakaupat ovat suuria, eikä kiinteistöomaisuus ei ole kovin helposti muunnettavissa rahaksi, Kulhua kertoo.

Ero teorian ja käytännön välillä on kuitenkin viime vuosina pienentynyt. Yhtenä syynä nähdään kiinteistömarkkinoiden ja uusien sijoitusinstrumenttien kehitys. Kiinteistösijoittamiseen on nykyään olemassa useita eri tapoja.

Kiinteistösijoituksilla on säätiöiden salkuissa keskeinen rooli

Tutkimuksen mukaan kiinteistösijoitukset ovat keskeinen omaisuusluokka säätiöiden ja rahastojen sijoitussalkuissa. Kyselyyn vastasi 17 eri organisaatiota, joiden keskimääräinen kiinteistösijoitusten osuus salkuista oli 15,8 %. Kiinteistösijoituksilta odotettiin vakaata tuottoa ja hajautushyötyä.

Säätiöiden kiinteistösijoitukset painottuivat kotimarkkinoille (78,8 %). Ne oli pääsääntöisesti toteutettu suorina kiinteistösijoituksina (osuus 60 %), ja kiinteistöjen hallinnointi oli järjestetty sisäisesti.  

– Tämä on yllättävää varsinkin pienimmän sijoittajaryhmän osalta, kun pohditaan kiinteistösijoittamisen kitkatekijöitä. Sen sijaan listattuja kiinteistösijoituksia, kuten REIT:ejä (Real Estate Investment Trust) tai REIT-rahastoja käytettiin vähän. Myös tämä oli yllättävää, sillä niiden on todettu mahdollistavan hajautettu ja ammattimaisesti hallinnoitu kiinteistösijoittaminen kustannustehokkaasti myös pienemmille sijoittajille.

Mitä emme vielä tiedä säätiöiden kiinteistösijoituksista?

– Jatkotutkimuksissa olisi mielenkiintoista selvittää, onko toteutunut kiinteistöallokaatio esimerkiksi seurausta vanhasta kiinteistövarallisuudesta vai onko se muodostettu aktiivisten päätösten seurauksena. Lisäksi olisi kiinnostavaa selvittää vastaajien kiinteistösijoitusten tuottoja ja kuluja. Miten sijoitukset ovat tuottaneet suhteessa yleiseen kiinteistömarkkinaan, sekä miten tuotot ja riskit vaihtelevat eri toteutustavoissa. Olisi myös mielenkiintoista tietää, onko kiinteistösijoituksia hajautettu eri kiinteistösektoreihin vai painottuvatko niissä esimerkiksi asuinkiinteistöt, listaa Kulhua.

Kuinka paljon pääset hyödyntämään osaamistasi kiinteistösijoituksista Suomen Kulttuurirahastossa?

– Kiinteistösijoitukset ovat merkittävä omaisuusluokka myös Kulttuurirahaston sijoitussalkussa, niiden allokaation ollessa noin 12 %, eli hieman vähemmän kuin vastaajaryhmässä keskimäärin. Viime vuosina Kulttuurirahastossa on vähennetty suoria kiinteistösijoituksia ja lisätty kansainvälistä ja sektorihajautusta epäsuorien kiinteistösijoitusten kautta. Pääpaino on kuitenkin edelleen kotimaisissa kiinteistösijoituksissa.

– Osana työnkuvaani pohdimme kiinteistösijoitusten kokonaisallokaatiota ja niiden toteutustapaa. Osallistun myös hallitustyöskentelyyn osassa suorista kiinteistösijoituksistamme.

Kulhua, Jussi, Kiinteistösijoitusten allokaatio ja toteutus suomalaisten säätiöiden sijoitussalkuissa. Kiinteistötalous, Aalto-yliopisto, 2021. Diplomityö. 

Lisätietoja: Jussi Kulhua, etunimi.sukunimi@skr.fi 

Katso myös: Säätiöiden gradupankki

Kuva: Jussi Kulhua / Suomen Kulttuurirahasto, valokuvaaja Heikki Tuuli